房企售房？房企售房增值税计算扣除土地价款里为什么不包括契税？

金生今天 41

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摘要： 房地产企业开始售房后,土地使用税如何计算?房地产开发企业土地使用税随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，具体交纳的方法为本月应纳税额=...

房地产 企业开始售房后,土地使用税如何计算?

房地产开发企业土地使用税随着房产的不断销售，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，具体交纳的方法为本月应纳税额=本月剩余应税占地面积×月单位税额；月单位税额=年应纳税额÷12；已签订合同预售或销售房屋分摊占地面积=占地总面积×（已签订合同预售或销售房屋建筑面积÷可售建筑总面积。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

计算公式：土地使用税 = 实际占用土地面积 × 单位税额注意事项：实际占用土地面积需根据项目的实际情况进行准确测量或估算。单位税额由当地政府根据土地等级、用途等因素制定，并可能随时间调整。

现房销售制度对楼市的影响较为深远，可从多方面分析：对购房者：一是减少购房风险，购房者能直观考察房屋户型、采光、装修等实际状况，避免交付不符问题；二是提高购买信心，尤其在市场信心不足时，现房更能吸引购房者；三是可能增加购房成本，因开发商资金压力增大，房价可能上升。

限购政策：考虑到海南大部分城镇户籍家庭自建房，限购第三套房的政策实际影响有限。现房销售制度：对新出让用于建设商品住房的土地实施现房销售制，对存量土地影响不大，预计不会对海南楼市产生重大即期冲击。

海南此次调控政策的解读需客观分析。针对本地户籍限购第三套房的规定，考虑到海南大部分城镇户籍家庭自建房，限购政策实际影响有限。而关于现房销售制度，政策并未完全取消预售，而是对新出让用于建设商品住房的土地实施现房销售制。这一制度对存量土地影响不大，预计不会对海南楼市产生重大影响。

等房子卖出去多给你结算5%钱的问题解决了。等这个小区真正建成了，最后销售出去可能有5个亿去了建筑商的那两个亿，自己净赚两个亿，如果全靠我自己的资金肯定是不行的，非要现房的话。

楼市拥抱新周期国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至16亿平方米；商品房销售额从2021年的约12万亿元（人民币，下同）降至约13万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。

据记者了解，杭州第二批次集中供地10宗试点现房销售地块全部流拍。中原地产首席分析师张大伟对《中国消费者报》记者表示，北京现房销售目前仅作为试点，短期来看并没有大规模展开。对于中大型项目来说，若有部分楼栋需现房销售，在统一政府指导售价下，将有利于控制房价的平稳。

开发商卖房时需要缴纳的税费有以下两种：营业税和土地增值税。具体的税费金额需要根据房屋的具体情况来计算。一般来说，有以下标准：营业税：开发商卖房需要缴纳营业税，税率通常为销售总额的5%。例如，如果房屋销售总额为100万元，那么应缴纳的营业税为5万元。

契税开发商销售房屋时，需要按照销售额的一定比例缴纳契税。契税的具体税率根据房屋的性质和地区有所不同，一般在3%至5%之间。增值税开发商在销售商品房时，需要缴纳增值税。增值税的计税依据是销售额与购买原材料等成本之间的差额。一般情况下，开发商需要缴纳的增值税率为销售额的11%。

在卖房过程中，开发商需要缴纳增值税。增值税的税率根据房产的性质和交易情况有所不同，通常为5%左右。对于新建商品房的销售，开发商在出售时需要缴纳相应的增值税。企业所得税开发商在卖房时，根据其盈利情况，需要缴纳企业所得税。企业所得税的税率通常为25%，具体税额取决于卖房所得利润。

开发商卖房需交的主要税种包括：增值税、土地增值税、企业所得税。增值税开发商在销售房地产时需要缴纳增值税。增值税是基于房屋价值的增量部分进行征收的，通常为销售额的一定比例。具体的税率可能根据房屋的类型、地区以及政府的政策而有所差异。